(转)中隆国际・御玺操盘的得与失

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文：于五洋
名人代言的得与失
任达华之前代言了长沙铜锣湾，结果如何呢？深圳铜锣湾走了，东方百联取而代之，豪言壮语的开发商也早就釜底 抽薪，踪迹难觅。楼盘没做起来，他个人形象也受了一定的丧失。
另一方面，任达华作为香港早期的影视明星，在这个竞争剧烈、新人辈出、令人目迷五色的娱乐界，甚至在国人的 心目中，任达华的号令力和著名度实际是有限的。赵靓（现改名为赵晨）作为前娱乐频道的主持人着名度就更有限 了。
任达华作为香港明星，成熟、有男人味，在全国各地置业，与项目的气质相吻合，但任达华演绎生活中主要饰演黑 帮老大的角色，在一定的水平上，对项目形象并没有起到增进作用。而赵靓年青、美丽、时尚，有花瓶的感觉，与 项目的气质和定位不相吻合。作为定位于大户人家、厚重、成熟、国际化的社区，张曼玉是十分适配合为代言人， 她成熟、漂亮、优雅、慎重，同时觉有很强的号召力和知名度。
开发商在应用代言人的时候，无非是想通过明星代言转达项目的气质、深入项目形象，让项目形象更传神，扩展项 目的知名度。但任达华和赵靓的代言，仅让部分消费者晓得了这个项目，并没有让消费者在两者之间发生多大的联 想。
所以开发商用大版面投放,monster beats by dre tour，用于明星代言的宣传，花了钱。但实际上，并没有提升项目的形象，也没有起到多少提升品位的作用。同时，也 由于这个,tory burch dress，掩饰了项目一些很好的、足以触动消费者心弦卖点，譬如地热系统、水景的生物污染系统、全三菱商务电梯、3 .3米的层高、精装修入户大堂、100米楼间距……为什么不去宣传一些本质性货色呢？
定位大户型――一场冒险之旅
咱们来看看中隆国际・御玺的户型吧，180-590平米的大户型，在90/70的宏观调控当前，仿佛存在很大的吸引力，但将这个作为定位，真的如销售职员所说的那么稀缺吗？所谓的稀 缺，是别人没有，而本人领有的资源，或者行将消散的资源。看看长沙房地产市场，销售的别墅名目就达30多个 ，而且良多都是上千亩的大盘。何况同样的面积跟价钱，在长沙能够买到比这环境更精美、舒服度更高的高级社区 。所以，该项目面临这残暴的市场竞争。
一方面来自域外高端项目对客户的分流，尤其是大盘的别墅项目，如美洲故事、御邦、阳光100的联排、藏珑、 湘江壹号等。
另一方面来自区域内项目对客户的分化聚合。即将与融科・檀香山的直面竞争和短兵相接，融科・檀香山全部为花 园洋房。一样的区位、同样的外部环境，不同得地产企业品牌（一个是联想旗下的地产品牌，一个是湖南本土企业 ），不同的产品（一个是小高层的大户型，一个是花园洋房），雷同的定位（都定位高端客户）。
该项目全部为大户型，增加了项目的危险，别墅项目尚能作部分中小面积的小高层公寓产品，来扩大目标群体，分 化风险。在我看来，全体定位大户型是一场冒险之旅。只管会有人说，它实现了产品差异化，弥补了 市场空缺。
如斯大户型，虽然鉴戒了上海、北京、深圳等大户型楼盘的开发教训，但,gucci，长沙市场与这些发达的国际化都市具备很大的差异性，而且消费者消费神理仍是拥有必定的差别性。如北京星河 湾、泛海国际，它们都在向阳公园邻近，深圳红树湾、红树西岸，它们都在深圳湾，杭州的金色海岸、东方润城， 这两者都紧靠钱塘江，上海的隆重金磐……从这些城市大户型项目来看，一个独特点就是都占有良好的、具备稀缺 性的城市外部天然环境，抑或在城市的中心区域。显然，中隆国际・御玺不具备这样的前提。
媒体取舍的单一性及明星代言导致项目优势卖点被屏蔽
媒体部署单一。中隆国际・御玺重要采用报纸软文广告，主要是在潇湘晨报上面采取两个紧连的整版软文广告，配 以少量的化外,purple ghd iv styler，但其户外所处的地位，无法有限的实行客户拦阻。同时其在晨报上两个持续整版的软文广告，从建造、园林、水 景、区位等因子全方位宣扬项目卖点，这样的方法会有很好的后果吗？
开发商在报纸上采取连续两个整版的软文广告，一方面破费了巨额的广告用度，另一方面，在面对信息的汪洋大海 ，要将项目的有效信息或者卖点植入目的群体的心弦，这样的报纸广告情势显然是不够的。在疾速消费时期，天天 成千上万的信息，消费者被迫接收，如此长篇累牍的软文广告，消费者无法提起浏览的欲望。所以，虽然项目许多 卖点，很多优势和独到的特色，但当你试图并且如此全面向消费者展示的时候，其实，就没有优势和卖点而言了。 因为没有取舍，因为什么都想说，成果就疏忽了核心卖点，失去了对拨动目标心弦的音符。
须要提纯项目的核心卖点，需要可能瓦解消操心理防线的核心优势，并不断强化这样的卖点，要增长其呈现的频率 ，一直向消费者增添信息植入。所以，媒体抉择要有破体性，力争有效的拦截客户和强化信息。
我们可以设想这样一副情景：一位胜利人士回长沙的航班上能看到项目的杂志广告、回公司的路上能够看到机场高 速和过程的户外广告，经由CBD核心区，可以看到项目的户外广告，在写字楼等电梯的时候可以看到分众的楼宇 广告，回到办公室打开报纸，看到了项目的报纸广告。但，遗憾的是，这些在中隆国际御玺中找不到 。
售楼部压制，缺失大气和尊贵之感
售楼部是展现项目的最佳场合，展示项目标定位和形象，激发消费者购置愿望，崩溃花费者心理防备，让消费者主 动投降。售楼处在销售进程中表演着及其主要顶用，但从中隆国际・御玺售楼部来看，是与其定位来看，售楼部装 修压抑，仅沙盘上面挑空，全部大厅层高对这个项目来说是不够的，不大气。而且沙盘模型比例偏大，无法让人看 到整个小区的全景，个人一种压迫感。
就是售楼处的空间和标准存在一定的问题，无法给人尊贵、大气的感情享受。实在，成功人士爱好居高临下的自我 感到，这可以在沙盘上作文章，如下沉式沙盘，或者将沙盘周边抬高。如长沙奥林匹克花园的沙盘摆放，如北京星 河湾的沙盘摆放。
固然不贸易，但无奈做到独善其身
纯洁寓居社区，可以说是项目的上风，但开发商废弃了商业部门的利润，也是一种对资源的挥霍。片区发展起来， 即便项目没有商业，但也无法禁止商业对项目的烦扰，项目无法做到独善其身，究竟项目周边项目基础都有商业， 毕竟以后这里还有地铁，毕竟这里离武广火车站很近。在无法做到独善其身之时，在可以发展局部商业，晋升项目 利润之时，在商业不影响项目形象之时，可以斟酌商业。岂非绿城桂花城临街商业影响了项目的形象吗？谜底是否 认的。
附：中隆国际・御玺卖点荟萃
7000平米的核心湖
100米超宽栋距
3.3米层高
4.5米架空层
5米精装修大堂
户户采取地热体系
73台五星级酒店配置的商务电梯
采用浙江大学与同济大学高科技生物处置系统，树立一套湿地生态系统
武广新城带来区域进级
地铁、轻轨等计划带来的发展机会
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