在深圳甚至在韶关等地

，我发现这么一个现象，就是房地产交易排斥律师的参与，由于广东地产中介的兴盛，多过米铺的数量，从业门槛 不高，地产中介从业人员甚多，地产中介非常不愿意律师参与房地产交易，因为律师参与进来的话，横竖审查各个 方面，尽最大可能为委托人降低交易风险，很多有交易瑕疵的房地产就无法成交，无法成交就等于砸了地产中介相 当多人的饭碗。其实律师陪购房服务的费用的行情价是二千元，相对地产中介向买卖双方均以交易额提点收费的中 介费用来说微不足道的，并不是当事人不愿意出这笔费用。我在罗湖的地产中介广告里，甚至发现了“法律咨询” 的服务项目，实际上地产中介很大程度上占有了律师陪购房的这一块蛋糕。因为房地产交易的双方信息不对称，委 托地产中介办理，他们不明白，地产中介起的是居间的作用，地产中介是两面收取居间介绍费的，交易进行的越快 越好。并不当然为一方当事人服务，不会从一方当事人的角度考虑他的利益最大化。而律师仅代理一方交易，一切 都以委托人的利益最大化为出发点。当然，由于房地产交易，无论是商品房，还是二手房，都有官方的合同范本， 交易双方听凭地产中介的解释，也不需要律师的解释。（地产中介对最重要的合同条款解释和房地产法律解释方面 提供了有他们特色的法律咨询服务，所以也就没有律师的什么事了。）只有为数不多的购房者，有些是香港人，都 希望律师参与交易，防范风险并提供相关的法律服务。因为香港楼市交易是少不了律师参与的。我在东莞也陪同过 委托人买房，负责任的态度让委托人的朋友很不以为然，她认为好象是多余的，地产中介反而态度不错，你爱咋审 就咋审。其实房地产纠纷多数的发生主要就是出在对合同的理解的分歧上，当然也有信用上的问题， 如违约等。
　　当然，要指出的是，由于广东律师参与房地产交易的广度、深度远不及地产中介。有关交易方面的经验是不如 地产中介的。而深圳的地产中介除了提供信息外，还有各种配套服务，如陪同看房、办理税费、按揭贷款、办证过 户等等。这些是律师不愿花太多时间去做的，律师当然可以去做这些属于委托代理的事项。但是收入太低，对律师 来说也划不来。我们期待将来房地产交易有更多律师的参与，这样的交易才更安全、平稳、合法。如何从地产中介 已占领的市场分一杯羹出来，确实是个难题，留待今后解决。
　　下面的“律师陪购房服务”是律师行业同仁的经验总结，希望能给房地产交易双方带来一些福音 ：
　　目前商品房销售市场鱼龙混杂，老百姓购房需处处提防陷阱，开发商挖空心思玩弄文字游戏，为的是在购房合 同约定中争取主动，好在这些把戏也是精通法律的人士“开发”出来的，要想深谙其中的奥妙，请一位专业律师陪 您购房方为上策。
　　一、关于认购书及定金
　　认购书，是商品房交易时开发商提供的，在购房者交纳一定的金钱后订立的，在约定时间内与开发商签订商品 房买卖合同的文书。认购书中往往约定，购房者应当交纳一定的金钱作为定金，如果购房者违约，定金将不予退还 。一般情况下，这个时候房产的预售证还没颁下来，但也快了。只是还欠缺一些形式上的手续，所以开发商才敢提 前认购。
　　定金不予退还的约定是否合法呢？根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的 解释》（以下简称《解释》）的明确规定，如果因对合同条款内容如何约定而达不成一致意见的，属于不可归责于 任何一方的责任，定金应当退还。
　　但是认购书具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容的，并且出卖人已经按照 约定收受购房款的，该认购书应当视为商品房买卖合同，但是前提是开发商已经拿到预售证。
　　二、销售合同
　　开发商拿到了预售证，便将在第一时间推出房产，以期早点回收资。有些房产甚至有没有达到法律规定的已完 工25%就进行预售的。但对于目前的行情来说，只要开发商手中有预售证等五证的，购房者应该没什么可担心的 。手续合法了，接下去就是开发商与政府之间的事了。在签订销售合同时，要认真看清楚合同里的每条手写的规定 。尤其是对开发商的免责条款。一般情况该些条款都开发商事先写好的，也不会同意购房者对此进行修改，要想拿 到房子最终的结果是购房者的妥协。由于这些合同要拿到房管局备案的，如果里面的开发商免责条款的明显不合理 的，或者显失公平的，相关部门是不予以备案的。关键是购房者对房屋的性质与用途一定要看清楚，更要核对预售 证是否一致。现在很多开发商在搞酒店式公寓、单身公寓等混淆于住宅与商住之间的文字把戏。购房者一定要看清 楚了。如果写着是单身公寓等的，一定要看清楚、问清楚使用年限是否是70年，土地性质是什么？综合用地还是 住宅还是公建。并且每份合同都要核对，任何一个空格都要填写，如果不用写的，要划掉。要做到签订合同时要规 范。
　　三、商品房广告的法律效力
　　根据最高法院《解释》的规定，商品房销售广告及宣传资料属于要约邀请，购房者有权要求将广告的相关内容 写入合同，如果不写入合同，对开发商就没有约束力。但是，出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所 作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。即使不 写入合同，也对开发商产生法律约束力。
　　从上述规定可以看出，购房者在签订《商品房买卖合同》时应当将广告内容写入合同，以维护自己的合法权益 。
　　四、为什么要审查"五证"
　　"五证"即《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建筑工程规划许可证》、《建筑工程开工许 可证》和《商品房预（销）售许可证》。《土地证》表明的是开发商是否享有该土地的使用权的法定证明，可以看 出该土地使用权的年限及是否设定抵押等他项权利；《用地规划许可证》是说明该土地的规划用途是商业用地、工 业用地还是住宅用地等；《工程规划许可证》是该开发项目经批准的规划范围，规模等；《开工证》是依法施工的 证明；《商品房预（销）售许可证》是该商品房可以进行预（销）售的法定证明。缺少任何一个证明，都说明该项 目存在这样或哪样的问题，都有可能会侵犯到购房者的合法权益。
　　五、什么是经济适用房
　　经济适用房，是国家或房地产开发商按照普通住宅标准建设的，以建设成本向中低收入家庭出售的房屋。是政 府为解决中低收入阶层的住房而开发的房屋。经济适用房的一个特点是其占用的土地为国有划拨土地，经济适用房 进入二级市场时，需要上市交易审批，并交纳土地出让金，而商品房则不需要。
　　六、面积的构成
　　商品房的面积包括建筑面积、套内建筑面积和公摊面积。实践中，最容易出现问题的是面积的误差及公摊面积 的构成。
　　建筑面积误差的处理方法，法律法规都有规定，合同中也有相应的约定。但如果套内建筑面积或公摊面积发生 误差怎么办，合同中确没有约定，需要购房者另行约定。
　　公摊面积的构成在合同中往往没有约定，就容易使开发商将本不应计入公摊的面积计入了公摊，从而损害购房 者利益的事情发生。凡是专为本幢楼服务的设施，都可以计入公摊。如果是为多栋楼服务的设施，是不能计入摊的 。
　　七、关于双倍赔偿
　　商品房买卖是否适用《消费者权益保护法》中的双倍赔偿，有不同的观点。根据最高法院《解释》的规定，商 品房买卖合同不适用双倍，但有下列情形之一的，可以获得最高为一倍的赔偿。
　　1、合同签订后，未将抵押的事实告知购房人的；
　　2、合同签订后，又将房屋设定抵押的；
　　3、故意隐瞒没有《商品房预售许可证》或提供虚假《商品房预售许可证》的；
　　4、故意隐瞒所售房屋已经抵押的；
　　5、故意隐瞒该房已经出售给第三人或该房为拆迁补偿安置房屋的。
　　八、关于"按揭"贷款
　　一般签订合同是在办理"按揭"之前，即有3－10日的期间让有需要的购房者办理按揭，目前我国几大银行 对于按揭的规定都差不多，但要求却各有不同。购房者在签订合同时一定要先问清楚是那个银行为本次交易做的按 揭，对本地与外地有什么具体要求。只要根据自己的情况确保能够办得下来的才予以签订合同。同时还要问清楚， 银行对于相关的保险费是怎么收取的，是按总房价呢还是贷款额为标准来计收费用的。这个问题上，每个银行的做 法都不一样，所以也要问清楚。一不小心这也是一笔大费用哟。
　　九、关于规划设计变更
　　如果开发商在交付房屋后，将原有的景观、绿化等进行拆除，改为他用，就会损害购房者的利益。由于合同中 对此问题很少涉及，往往使购房者申诉无门。所以，在签订合同时，如果可以的，一定要尽量把相关 材料附上去。
　　十、关于交房
　　最高法院《解释》规定，对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。所谓另有约定 ，应当是合同中有 "对房屋的转移占有，不视为交房" 的约定。
　　十一、关于补充协议
　　签订商品房买卖合同时，开发商往往准备好了一份补充协议。对此补充协议，购房者应当认真对待。在法律上 ，补充协议视为对标准合同的变更，如果补充协议中的约定与标准合同约定不一致的，应当以补充协议为准。如果 补充协议有对购房者不利的约定，而购房者又没有发现的话，而使购房者的权益得不到保护。
　　十二、购房需要请律师吗
　　（一）律师在购房时的主要工作包括：
　　1、审查开发商的资质，看其是否具备国家规定的开发商品房的资格条件；查验开发商的相关销售证件，看拟 购商品房是否具备销售、预售条件。目前，商品房开发市场不是很规范，审查开发商的资质、条件， 很有必要。
　　2、协商、谈判，草拟、审查、修改、补充商品房买卖合同及其补充协议。具体包括：审查开发商提供的合同 文本，对文本中的关键条款，主要是指由买卖双方协商确定的填空条款，应当力求按照有利于购房者的原则或者公 平原则，与开发商协商确定具体内容；对于开发商出示的未与买受人商量、已经事先填写好的条款，一定要细加审 查、联系交涉、修改补充；主合同一般只是原则性约定，大量的内容要通过签订补充协议来确定；查看合同的附件 是否完整、齐备；查验代表出卖人签字、盖章的是真正的开发商还是代理售楼的销售公司；等等。
　　3、办理房屋入住验收过程中相关手续，主要是指开发商交付的相关文件是否合乎规定。至于房屋质量有无问 题，由开发商与购房者共同确定；也可由律师协助。商品房买卖是一个复杂的民事法律行为，从看房、签认购书、 签主合同、补充协议到入住验收、办理产权证，往往历时较长，事务繁多，许多环节涉及法律等多方面专业知识， 需要律师等专业人员为购房者提供帮助，购房者的合法权益才能得到保证。
　　（二）律师陪购，是指购房人聘请专业律师对《商品房买卖合同》及补充协议进行审查，以维护购房人合法权 益的一项律师业务。
　　业务的范围包括
　　1、代为审查房地产开发企业的营业执照、资质证书等证件；
　　2、代为审查购房人欲购楼盘相关的合法文件，包括：
　　（1）国有土地使用权证；
　　（2）建设用地规划许可证；
　　（3）建设工程规划许可证；
　　（4）建设工程开工许可证；
　　（5）商品房销售（预售）许可证；
　　3、协助购房人签订《商品房买卖合同》及补充协议；
　　4、协助购房人办理入住手续、签订《物业管理合同》
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