开发产品尚未完工

，和客户签订房地产预售合同有预售收入，请问业务招待费的计算基数如何确定？
　　　　【解答】
　　　　根据《国家税务总局关于印发<房地产开发经营业务企业所得税处理办法>的通知》（国税 发[2009]31号）第六条规定：企业通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收入，应确认为销售 收入的实现。
　　　　同时，根据《中华人民共和国企业所得税法实施条例》第四十三条规定：企业发生的与生产经营活动有关 的业务招待费支出，按照发生额的60%扣除，但最高不得超过当年销售（营业）收入的5‰。
　　　　《北京市国家税务局、北京市地方税务局转发国家税务总局关于印发房地产开发经营业务企业所得税处理 办法》的通知的通知（京国税发[2009]92号）也明确：“二、关于计算广告和业务宣传费、业务招待费的基数问题房地产开发企业通过正式签订《房地 产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收入，可作为广告和业务宣传费、业务招待费的计算基 数”。
　　　　因此，企业的预售收入可以作为业务招待费的计算基数。
　　附注：本文摘自《中华会计网校》
　　http://www.chinaacc.com/new/253_723_201101/05wa2234615032.shtml
　　2010年度国家税务总局纳税服务司有关房地产专业税收答疑
　　答疑时间:2010-11-29 15:44
　　来源:国家税务总局
　　76、有关房产三项费用扣除基数的问题
　　问题内容：
　　请问：1、根据国税发（2009）31号规定 对于未完工产品所取得的预售款应确认税务上的收入，即根据地方预计利润率计算预计利润，那三项费用扣除基数 是否也应根据税务上确认的收入（即预售款）计算所得税税前扣除限额？
　　2、如果一个新办房产公司2008年成立尚未取得预售收入，应适用（2009）31号文，不能税前扣除 ，但是否可以向以后年度结转？结转年限是否有所规定？
　　回复意见：
　　您好：
　　您在我们网站上提交的纳税咨询问题收悉，现针对您所提供的信息简要回复如下：
　　根据《企业所得税法实施条例》规定：
　　“第四十三条　企业发生的与生产经营活动有关的业务招待费支出，按照发生额的60%扣除，但最高不得超 过当年销售（营业）收入的5‰。
　　第四十四条　企业发生的符合条件的广告费和业务宣传费支出，除国务院财政、税务主管部门另有规定外，不 超过当年销售（营业）收入15%的部分，准予扣除；超过部分，准予在以后纳税年度结转扣除。”
　　国家税务总局《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发[2009]31号）第六条规定：“企业通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收入，应确认为销 售收入的实现，”
　　因此，只要符合税法收入确认条件，业务招待费、广告费和业务宣传费可以按照税法的计税收入进行计算扣除 。
　　京国税发[2009]92号：北京市国家税务局北京市地方税务局转发国家税务总局关于印发房地产开发经营业务企业所得税处理办法 的通知的通知
　　各区、县（地区）国家税务局，直属税务分局，各区、县地方税务局：
　　现将《国家税务总局关于印发房地产开发经营业务企业所得税处理办法的通知》（国税发[2009]31号）（以下简称“《通知》”）转发给你们，并就有关问题明确如下，请一并贯彻执行。
　　一、关于销售未完工开发产品适用计税毛利率问题
　　（一）自2008年1月1日起，我市房地产开发企业销售未完工开发产品取得的收入计算缴纳企业所得税时 ，经济适用房、限价房和危改房项目的计税毛利率按3％确定。
　　（二）自2009年1月1日（税款所属期）起，我市房地产开发企业销售未完工开发产品取得的收入计算缴 纳企业所得税时，除经济适用房、限价房和危改房项目以外的其他开发项目的计税毛利率按15％确定，2008 年度仍按20％确定。
　　二、关于计算广告和业务宣传费、业务招待费的基数问题
　　房地产开发企业通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收入，可作为广告和业务宣 传费、业务招待费的计算基数。
　　三、关于房地产开发企业发生的借款利息支出问题
　　房地产开发企业发生的借款利息支出, 应按照《中华人民共和国企业所得税法实施条例》第三十八条和《财政部国家税务总局关于企业关联方利息支出税 前扣除标准有关税收政策问题的通知》（财税[2008]121号）的有关规定执行。
　　四、关于房地产开发企业将开发产品转为自用的处理问题
　　房地产开发企业将开发产品转为自用的，按照《国家税务总局关于企业处置资产所得税处理问题的通知》（国 税函[2008]828号）有关规定和《通知》第二十四条的规定执行。
　　房地产开发企业在2008年1月1日前（不含），将开发产品转为自用的，凡已进行会计处理，计提折旧并 在计算企业所得税时予以扣除的，按照《国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通 知》（国税发[2006]31号）和《国家税务总局关于外商投资房地产开发经营企业所得税管理问题的通知》（国税发[2001]142号）的有关规定执行。
　　五、关于外资房地产开发企业的政策衔接问题
　　（一）2008年1月1日前（不含）已开工未完工，且符合《通知》第三条规定的，应视为已经完工，应按 照《通知》第九条规定的办法进行税务处理。
　　（二）2008年1月1日后（含），企业销售未完工开发产品取得收入的，按照《通知》的规 定执行。
　　六、关于税收征管的有关问题
　　（一）房地产开发企业在开发项目（成本对象）开工前或已向税务机关备案的开发项目（成本对象）发生改变 时，应及时向主管税务机关报送《开发项目（成本对象）情况备案表》（见附件一），办理开发项目 备案手续。
　　开发项目属于经济适用房、限价房和危改房项目的，办理备案手续时，还须同时附报由北京市发展和改革委员 会、北京市建设委员会等相关部门批准其项目立项的文件和其他相关证明材料。
　　（二）凡符合以下情形之一的房地产企业，应在开工前向主管税务机关报送《土地预算成本情况表》（见附件 二）：
　　1、未采用占地面积法分配土地成本的房地产开发项目，经商税务机关同意后，可采用其他方法分配土地成本 ；
　　2、土地开发同时连结房地产开发，属于一次性取得土地分期开发房地产的开发项目，经商税务机关同意后， 其土地开发成本可先按土地整体预算成本进行分配，待土地整体开发完毕再行调整。
　　（三）房地产开发企业开发产品完工后，在完工年度进行企业所得税汇算清缴申报时，除按现行税法规定报送 企业所得税年度纳税申报表等申报资料外，还应向其主管税务机关报送《开发产品（成本对象）完工情况表（一） （二）》（见附件三）、开发产品实际毛利额与预计毛利额之间差异调整情况报告。
　　开发产品实际毛利额与预计毛利额之间差异调整情况报告的基本内容应包括：开发项目的地理位置及概况、占 地面积、开发用途、初始开发时间、完工时间、可售面积及已售面积、销售未完工产品的收入及其毛利额、已销完 工产品收入及其毛利额、计税成本等。
　　七、关于填报申报表的有关问题
　　在国家税务总局未明确房地产企业所得税纳税申报表填报口径前，暂按《房地产企业所得税纳税申报表填报口 径》（见附件四）执行。
　　附件1.《开发项目（成本对象）情况备案表》
　　2.《土地预算成本情况表》
　　3.《开发产品（成本对象）完工情况表（一）（二）》
　　4.《房地产企业所得税纳税申报表填报口径》
　　二○○九年五月七日
　　房地产开发企业预售房产的收入，可否作为业务招待费扣除的计算基数？
　　深圳保税区地方税务局回复：
　　http://www.szds.gov.cn/adminroot/site/site/portal/szds/qjbscontent.jsp[contentId=4381][categoryId=3512][siteName=szds][categoryCode=001004007005005]
　　日期： 2009-07-21 （备注：新31号文颁布时间为2009-3-6）
　　《中华人民共和国企业所得税法实施条例》第四十三条规定，企业发生的与生产经营活动有关的业务招待费支 出，按照发生额的60%扣除，但最高不得超过当年销售（营业）收入的5‰。
　　另《国家税务总局关于企业所得税执行中若干税务处理问题的通知》（国税函〔2009〕202号）规定， 企业在计算业务招待费、广告费和业务宣传费等费用扣除限额时，其销售（营业）收入额应包括《实施条例》第二 十五条规定的视同销售（营业）收入额。
　　故可以作为企业计算业务招待费的销售（营业）收入，是指纳税人根据国家统一会计制度确认的主营业务收入 、其他业务收入，以及根据税法规定确认的视同销售（营业）收入。由于房地产企业预售房产的收入不属于销售（ 营业）收入确认的范围，因而不可以作为业务招待费扣除的计算基数。
　　http://www.xm-l-tax.gov.cn/zixun/70649.shtml
　　咨询主题： 房地产企业业务招待费有关问题
　　留言时间：2010-05-08 10:54:51
　　厦门市地方税务局回复：
　　主题内容：
　　1、房地产企业销售(未完工项目)取得预售收入是否作为业务招待费、广告费的计算依据？ 2、如果可以的话，请问该部分预售收入（会计处理记入“预收帐款”核算，税收上按预计毛利额计入当期应纳税 所得额征税）在企业所得税年度申报表如何填列才能符合年度申报表中销售收入与招待费、广告费的 逻辑关系？;
　　回复主题： 回复：房地产企业业务招待费有关问题 回复人：12366咨询中心 回复时间：2010-05-10 11:10:16
　　回复内容：
　　您好！以预售方式取得的销售收入可作为广告费、业务宣传费、业务招待费的计算基数。
　　企业取得销售未完工开发产品收入时的填报
　　1 、销售未完工开发产品收入额的填报
　　企业取得的销售未完工开发产品收入额，年度汇算清缴申报时填报在《企业所得税年度纳税申报 表》（ A 类）第 1 行 “ 营业收入 ” 栏和附表一 (1) 《收入明细表》第 4 行 “ 销售货物 ” 栏及附表三《纳税调整项目明细表》第 19 行 “ 其他 ” 栏第 4 列 “ 调减金额 ” 。
　　2 、预计毛利额的填报
　　企业取得的销售未完工开发产品收入额按照规定的计税毛利率计算的预计毛利额，年度汇算清缴申报时填报在 附表三《纳税调整项目明细表》第 52 行 “ 房地产企业预售收入计算的预计利润 ” 栏第 3 列 “ 调增金额 ” 。
　　二、企业销售未完工开发产品完工结转销售收入时的填报
　　1 、《企业所得税年度纳税申报表》（ A 类）第 1 行 “ 营业收入 ” 栏和附表一 (1) 《收入明细表》第 4 行 “ 销售货物 ” 栏不包括已按照上列第一条第二款第一项处理的销售未完工开发产品的收入额，年度汇算清缴申报时将其填入附表 三《纳税调整项目明细表》第 19 行 “ 其他 ” 栏第 3 列 “ 调增金额 ” 。　
　　2 、实际毛利额与其对应的预计毛利额差额调整的填报
　　已按照上列第一条第一项处理的预计毛利额，年度汇算清缴申报时填报在附表三《纳税调整项目 明细表》第 52 行 “ 房地产企业预售收入计算的预计利润 ” 第 4 列 “ 调减金额 ” 。
　　咨询问题答案谨供参考，具体执行以法律、法规、规章和规范性文件的规定为准。
　　http://www.ycltax.gov.cn/art/2010/6/23/art_17028_1761.html
　　问题标题： 房产公司的预售款收入能否作为业务招待费等计提依据？
　　问题类型： 每日热点问题 　　
　　问题回复： 江苏盐城地方税务局　　
　　根据苏地税发[2009]5号文件规定，房地产开发企业销售未完工开发产品取得的收入，可以作为计提业务招待费、广告费和业务宣传费 的基数，但开发产品完工会计核算转销售收入时，已作为计提基数的未完工开发产品的销售收入不得重复计提业务 招待费、广告费和业务宣传费。
　　房地产企业业务招待费的税收处理
　　http://www.qd-n-tax.gov.cn/ShuiShouZhuanLan/HuiSuanQingJiao/ZiXunDaFu/QiTa/201005/t20100505_26437.htm
　　时间: 2010-05-05 来源: 青岛市国家税务局
　　解答：对于内资房地产企业，《国家税务总局关于房地产开发有关企业所得税问题的通知》（国税发〔200 3〕83号）文件对于业务招待费未有单独规定，按照《企业所得税暂行条例》和《企业所得税税前扣除办法》（ 国税发〔2009〕84号）的规定执行。
　　《国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》（国税发〔2006〕31号）文件规定， （1）开发企业取得的预售收入不得作为业务招待费的计算基数，至预售收入转为实际销售收入时，再将其作为计 算基数。（2）新办开发企业在取得第一笔开发产品实际销售收入之前发生的，与建造、销售开发产品相关的业务 招待费，可以向后结转，按税收规定的标准扣除，但结转期限最长不得超过3个纳税年度。该文件自2006年1 月1日起至2007年12月31日执行。
　　“国税发〔2009〕31号文件”规定，签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》的预售款可以作为 计算业务招待费扣除限额的基数，同时企业所得税法规定超过扣除限额的业务招待费不得向以后年度结转。该文件 自2008年1月1日起执行。
　　因此，内资房地产企业2006年以前未完工年度发生的业务招待费当年度不得扣除，也不得向以后年度结转 。2006年-2007年未完工年度发生的业务招待费当年度不得扣除，但是可以向以后年度结转，待取得第一笔开发产品销售 收入后按税收规定计算扣除。2008年以后未完工年度发生的业务招待费，如果当年取得符合规定的预售收入， 可以按税收规定计算扣除。
　　如房地产企业2004年发生业务招待费100万，当年未完工，则100万元业务招待费不得扣除不得结转 。
　　如房地产企业2006年发生业务招待费100万，当年未完工，该100万元业务招待费当年不得扣除，但 是可以向以后年度结转。如果2007年完工，则将2006年的100万元业务招待费与2007年当年发生的 业务招待费合并，按税收规定计算扣除限额，超过扣除限额的不得再向以后年度结转。假设到2007年仍未完工 ，2007年又发生了200万业务招待费，2008年虽未完工但是取得符合条件的预售收入，则可以将200 6年和2007年发生的业务招待费300万元与2008年当年发生的业务招待费合并，按照企业所得税法的规 定计算，同样，超过扣除限额的不得再向以后年度结转。
　　外资房地产企业2008年以后，外资房地产企业因未完工未能扣除的业务招待费余额可以和2008年当年 发生的业务招待费合并，按照销售收入（包括销售未完工项目取得的预售收入），根据新税法的相关规定在200 8年汇算清缴时计算扣除（具体计算和扣除规定详见《青岛市国家税务局关于做好2008年度企业所得税汇算清 缴的通知》（青国税发〔2009〕10号）第二十六问的问题2.）但是超过扣除限额的余额不得再向以后年度 结转。
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